红刊财经
2022/01/10 09:15
2021年，在房地产行业整体承压的大背景下，以“住宅+商业”双轮驱动见长的新城控股（601155.SH），持续展现出“骆驼”般的长跑者姿态。
2022年1月7日，新城控股发布2021年12月份及第四季度经营简报。简报显示，2021年1-12月，新城控股实现合同销售金额约2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米。同时，公司2021年新增竣工面积3290.34万平米。
在双轮驱动战略指引下，商业运营作为新城控股的第二增长曲线持续进阶，助力公司稳步穿越行业周期。2021年，在疫情考验下，新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的既定目标，同比大幅增长51%；全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座，截至2021年12月31日，已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座，已开业数量位居境内外上市公司首位。
稳健发展的背后，是不断提升的产品力、精细化商业运营力以及多年积累沉淀的经营管理能力所形成的合力。新城控股集团董事长王晓松在致2022年新年贺词时表示，过去的2021年，着眼长期主义，新城始终坚持高质量发展，升级战略，稳健经营；笃力夯实双轮驱动，迭代组织，敏捷增效；积极拓宽多元赛道，齐头并进，绿色发展。
商业运营总收入达86.39亿 同比增长51%
走过2020年的疫情艰难期，新城商业展现出不确定环境下的稳定应对能力。2021年，作为新城控股第二增长曲线的商业板块继续进阶，在规模效率、运营模式、轻重并举等多方面更进一步。
一方面，在逆境中踏准节奏积极拓展商业综合体项目，坚持“轻重并举”战略并聚焦精细化运营提质。数据显示，2021年新城控股新获取吾悦广场32座，其中重资产15座、轻资产17座。截至2021年12月31日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量达189座，进驻全国135个城市。
在轻资产领域，其布局湖北的首座轻资产商业项目孝感吾悦广场，于2021年5月开业，并凭借100%招商、35%首进品牌的突出成绩，成为当地商业新标杆。值得一提的是，孝感吾悦广场作为净地项目，它的成功运营，标志着新城控股从商业开发建设、定位规划，到品牌招商落位、商业运营推广，实现了轻资产运营的完整闭环。
另一方面，尽管2021年疫情影响仍在持续，新城控股依然超额完成了商业运营总收入85亿元的目标，全年实现商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%，整体出租率为97.89%。此外，根据2021年半年报，2021年上半年公司物业出租及管理毛利率更高达70.58%。国际三大评级机构之一的标普此前分析指出，投资物业为新城提供了免受全行业利润率压缩的保护，并支撑了盈利稳定性。
商业运营总收入持续提升之际，吾悦广场单店收入也稳步上涨。据国盛证券发布的研报，2021年第三季度新城控股商业运营总收入为21.5亿元，同比增长58.2%；与2020年三季度相比，可比商场2021年三季度租金收入同比增长7.6%。标普也指出，新城2018年底前开业的购物中心，即使在2020年上半年遭受新冠疫情影响，其同店销售额也有61%的增长。
得益于在商业地产领域的多年深耕，2021年7月，新城控股还发布公告称，将以9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，在此前多次尝试吾悦广场经营性物业贷、CMBS 资产证券化产品等基础上，拟进一步扩大资产证券化之路，尤其是在打通商业地产“投、融、管、退”链条、研究持有型物业退出平台方面，迈出了有力一步，将更有利于促进公司商业地产的轻资产化运作，提高公司商业地产开发运营能力，实现公司长期可持续发展。
经营面稳健 频获资本市场认可
依托“住宅+商业”双轮驱动核心战略优势，2021年，新城控股始终围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”，企业经营面安全稳健。根据新城控股2021年三季报，2021年前三季度公司实现营业收入1091.22亿元，同比增长55.69%；归属于上市公司股东的净利润58.84亿元，同比增长24.24%。截至报告期末，新城控股累计总资产为5720亿元，较上年度末增长6.38%。
现金流方面，截至2021年6月末，新城控股在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，现金短债比1.44倍。而基于充裕的流动性，新城控股还提前赎回美元债，传递发展信心。去年11月，新城控股宣布，基于对自身价值及未来发展的信心，公司计划提前赎回一笔将于2021年12月16日到期的3.5亿美元债，并予以注销，本次提前赎回境外美元债券也同样符合公司偿债计划及发展战略。据悉，这也是当期A股首例提前赎回美元债的房企。
稳步增长的经营业绩及稳健的财务表现，也让新城控股持续收获资本市场的正向反馈。2021年12月，国际三大评级机构惠誉和标普先后发布报告，确认新城发展及其子公司新城控股的长期发行人评级为“BB+”，展望维持为“稳定”；同时，惠誉还确认了两家公司高级无抵押债券以及所有未偿债券的评级为“BB+”。
惠誉在报告中指出，新城流动性良好，在国内市场波动的情况下，完全能够按期偿还到期债务。此外，惠誉认为，新城旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。惠誉还表示，预计到2021年底，新城杠杆率将降至40%以下，符合“BB+”财务结构。
标普则在报告中肯定了新城良好的销售执行力及在长三角市场的可观表现，并指出其投资性物业业务的租金稳健增长，能有效提升企业盈利质量和现金流稳定性。标普认为，新城不断增长的商业收入完全能够支付利息开支，并对公司的住宅开发业务起到良好的缓冲。
在更早之前的2021年9月，穆迪也发布报告宣布维持新城发展及新城控股的“Ba1”企业家族评级（CFR），并指出新城拥有稳定的销售执行能力、可观的运营规模、持续增长的经常性租金收入、稳健的财务指标以及良好的流动性。这意味着，在复杂多变的行业形势下，三大国际评级机构均宣布维持新城控股正向评级。
此外，去年7月，中诚信亚太还将新城控股的境外长期信用评级上调至BBBg，展望稳定，并指出，“我们预计公司将维持在长三角地区强劲的市场地位，并预计未来12至18个月内公司的租金收入将持续增长，同时公司能保持稳定的财务指标。”
在地产行业持续承压、评级机构对房企评价整体谨慎的态势下，境内外评级机构纷纷维持新城控股正向评级，展现了其较为优质的信用表现及颇受认可的发展潜力。
值得一提的是，2021年9月，全球规模领先的指数公司MSCI明晟还上调新城控股的ESG评级至BB级，充分肯定了企业的长期投资价值和ESG管理水平。根据MSCI报告，新城在“产品安全与质量”与“公司治理”等方面领先同行。
以核心能力确定性应对不确定性
在行业普遍承压的大背景下，2021年，新城多措并举，通过切实积极的行动，助力稳健经营。
2021年12月2日，新城控股母公司新城发展发布公告称，以供股的方式发行最多约2.96亿新股，募集约15.67亿港元，用于公司资金储备以及用作企业运营资金。新城发展大股东富域香港及Set Hero Developments Limited承诺，将投入10.87亿港元认购2.05亿股，并有意向额外投入最多4.8亿港元进行全额认购，合计将以家族基金最多投入15.67亿港元。
在此之前的11月5日，新城发展发布公告称，公司大股东按平均价格每股股份约5.96港元购买合共3207万股，增持公司股权；并表示，可能考虑在符合适用的法律及监管要求下，于适当时候进一步增持。这些举措，都显示出大股东对新城发展的前景充满信心，以真金白银的方式助力公司长远稳健发展。
自2020年以来，新城控股就提出，由“增量”转向“提质”，由 “冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”，从而实现稳健、高质量、可持续发展。2021年，公司在“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五大战略指导下，在深耕的区域内做大、做强，提供好的服务和产品，保障盈利水平的提升、客户满意度的提升、开发能力的提升以及组织效能的提升。
展望未来，坚持奋斗、始终追求高质量发展的新城控股，正犹如一头有耐力、能抗压的骆驼般稳健笃行，穿越行业新周期。诚如王晓松所言，2022年是新城十年战略的第二年，征途漫漫，惟有奋斗：“打铁还需自身硬，与其困于行业时艰，新城当要破浪扬帆！我们不要急于定义顺境或逆境，而要深刻认清外部环境变化的本质，凭借核心能力的确定性应对不确定性，并能捕捉机遇，创造价值，努力促进企业绿色低碳健康发展、助力共同富裕。”
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