新京报书评周刊
2023/02/03 17:33
集中供地需提前3个月集中公示清单，但可以一次或多次发布出让公告。预计今年多个城市将分多批次进行土地供应。
针对网传自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（简称“《通知》”），被解读为取消集中供地制度。据北京日报消息，2月3日，自然资源部明确表示，该文件是自然资源部印发的，对地方住宅用地供应工作进行指导的文件。不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策。
《通知》显示，集中供地需提前3个月集中公示清单，但可以一次或多次发布出让公告。对此，业内人士认为，集中供地是长效机制，不能因市场低迷就退出。
事实上，今年以来，上述《通知》的要求开始在部分城市落地。其中，北京是最早响应《通知》要求的城市，在2022年最后一个工作日，公示2023年首批地块。而天津2023年首批供地仅推出1宗地块。预计今年多个城市将分多批次进行土地供应。
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业内人士认为，集中供地是长效机制，不能因市场低迷就退出。图/IC photo
不是取消集中供地制度，而是优化完善
2月2日，网传自然资源部发布《通知》。《通知》要求，要因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。
《通知》显示，建立拟出让地块清单公布制度。详细清单应包括拟出让地块的具体位置、面积、用途、主要规划条件、供应方式等信息。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。同时，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。
上述《通知》这也被市场解读为“集中供地制度将取消”。为此，自然资源部在2月3日回应称，该文件是自然资源部印发的，对地方住宅用地供应工作进行指导的文件。不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。
对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，《通知》内容并未明确取消集中供地，但代表集中供地要进一步优化，充分体现了供地思路兼顾短期矛盾和中长期制度安排需要。
严跃进认为，从2022年的集中供地表现看出，过于密集的供地，导致房企拿地的准备工作遇到困难，由于对地块的掌握不到位，导致对土地信息消化不好，影响了投资拿地的策略。此次新政明确了提前3个月的缓冲期，实际上是希望地块信息为房企和市场所消化，本质上也是希望土地供应工作和市场需求做紧密的对接。
中指研究院土地市场研究负责人张凯也认为，《通知》是对集中供地政策的优化，分多批次供应土地和拟出让土地信息的公开有利于吸引房企更加积极的参与土拍。
从三批次集中供地到“小步快跑”
集中供地是在2021年正式推行的土地出让制度。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，集中供地要求房企使用自有资金拿地的，对房企起到定向去杠杆的作用，从源头控制了抢地的行为，防止出现高地价。
而从2022年22城集中供地来看，计划完成率不足六成。据张凯介绍，仅合肥、无锡、上海、厦门4城完成全年供地计划 。长三角地区平均完成率92%，长春、重庆完成率仅16% 。
对于集中供地调整的原因，李宇嘉认为，一个主要因素是地方政府高度依赖土地，导致在售库存高压。而且，有些供地信息不完全，更有“三通一平”“七通一平”标准没有到位，开发商承担了不该承担的职能等。这些都导致集中供地的效率不高，制约了房企拿地的积极性。
在2022年土地市场持续低温的背景之下，个别城市也在调整集中供地的制度。最为明显的特征是，由之前的三批次集中供地变成四批次以及五批次集中供地，“小步快跑”成为集中供地的方向。
此外，2022年9月，长沙对土地推介方式进行调整，不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新。2022年10月，江西住建厅发文称，将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从集中供地城市名单中调出。对此，李宇嘉表示，当时作为城市个案，实施情况不明，并不代表政策的导向。
从今年来看，优化集中供地的《通知》内容，已开始在部分城市落地。比如，北京是最早响应《通知》要求的城市，在2022年最后一个工作日，公示2023年首批地块。2月2日，成都公布中心城区4月底前拟出让住宅用地明细表，共计35宗住宅类用地，面积合计约1936亩。而天津2023年首批供地仅推出1宗地块。
“已经推出2023年第一批次供地的杭州、苏州和郑州，均仍然采用集中供地的方式，同时供应10宗以上的涉宅用地，但相较于2022年第一批次集中供地的供应量显著下降。预计今年多个城市都将分更多批次进行土地供应。”张凯如是说。
业内：集中供地是长效机制，不能因市场低迷就退出
“集中供地是长效机制，不能因市场低迷就退出。”李宇嘉表示，集中供地的本源是疏通供需双方的信息，引导各方预期，避免抢地导致地价推动房价，导致资金大规模涌入楼市，还能通过对土地合理定价，纠偏地方无序的土地财政行为，同时也保障了地方政府的财政诉求，因为供地稳定了，财政就稳定了。
张凯也认为，集中供地在土拍市场热度较高的时期起到了“稳地价、稳房价、稳预期”的作用，而2022年房地产市场热度呈现下降趋势，土拍热度亦随之下降，房企现金流压力加大。因此适时完善和优化原有集中供地政策，放宽全年供地批次数量的限制，分批次供地有利于缓解房企的资金压力，降低同批次地块入市的竞争强度，进一步稳定房价、地价和市场信心。
“一方面是稳定购房者对于市场的预期，另一方面为房企提供更为充足的研判时间，做出更加理性的投资决策，对于房地产行业营商环境的提升起到重要作用。”张凯补充说。
严跃进强调，虽然今年1月份各地投资拿地依然比较疲软，但随着“销售市场活跃-投资拿地活跃”的逻辑线更加清晰，后续各类企业依然会有积极拿地的动作。在供地信息更加明确的情况下，客观上会减少土地方面的信息不对称，对激活2023年土地投资市场具有积极的作用。
新京报记者 袁秀丽
编辑 武新 校对 柳宝庆
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