房产悦住好房
2023/02/03 22:19
最近，一份自然资源办公厅在2022年12月8日发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》在朋友圈疯转。
文件重点如下：
1、每年第四季度启动编制下一年度供地计划，最晚应在计划年度的3月底公布。这也意味着取消集中供地后仍需要公示全年的供地清单，坚持稳地价、稳预期。
2、接下来要建立拟出让地块清单公布制度每次公开详情清单地块对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间作投资测算和判断。
3、详细清单内的地块，一次或者多次发布出让公告，有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。也就是接下来可以多次出让地块，不再要求“集中供地”。
4、凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场露求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。也就是说，如果城市已拍但未开发的土地库存太高，该城市需缩小供地规模。
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这也就意味着“集中土拍”将退出历史舞台。
什么是“集中土拍”
所谓“集中土拍”，就是地方政府在进行土地招拍挂时，将一年要出让的土地，分三个批次，集中投放。
从2021年2月份开始实施，在全国22个重点城市开展实行住宅用地集中出让，且原则上全年不得超过3次集中出让土地，从此改变了重点城市原有的分散式供地模式。
实施土地集中出让制度的22个重点城市包括：北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、 沈阳、宁波、长春、天津、无锡。除上述22城外，徐州、西安、南昌、金华、温州等城市后续也自发加入了“两集中”供地的队伍。
集中供地优点
1、对地价和房价的抑制作用。集中出让土地，房企受拿地资金、专业人手相对有限的约束，这意味着同一个地块的竞拍房企数量减少，土地竞拍的激烈程度有所减弱。
另外，土地集中出让则意味着未来这些楼盘集中入市的可能性也很大，市场供应集中放量，房源充足，一定程度上可抑制房价上涨。
2、营造更加公平透明的市场环境。打破大房企建立在资金和信息优势之上的垄断格局，赋予中小房企更多拿地机会，同时也有利于土地市场降温，避免过去因一次性挂牌土地数量较少而产生的饥不择食效应。
集中供地缺点
1、2022年过于密集的供地，导致房企拿地准备工作遇到了很多困难，最终导致对于土地情况掌握不到位，影响投资拿地策略。
2、每次集中供地意味着不但前期要做大量的投资决策分析，并且还要调用大量的资金，由于当前房企资金普遍紧张，很多已是力不从心。
3、集中供地之后，各个城区的地块同台竞技，非核心城区地块可能会陷入无人问津的尴尬处境。尽管在2022年上海并没有出现土地流拍的情况，但是金山、奉贤等偏远地区地块多数为城投托底拿地。
结合当下的楼市行情来看，“集中供地”制度平抑土地市场热度的目标已经完成，当前土地市场缩量供应，城投托底拿地模式不可长期持续。
对集中土拍Say No，在去年就已有苗头。
事实上，在去年就有不少城市退出“集中土拍”。
2022年10月28日，江西省住房和城乡建设厅对外发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》（简称《措施》）。《措施》提出将协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。
南昌打响退出集中土拍第一枪。随后长沙等地也相继退出。
不仅如此，很多城市已经打破全年供地不超过3次的规则。北京、上海、武汉、苏州、南京等地，都突破了这个次数限制。所以有很多认为，这个集中土拍制度已经名存实亡。
更多的城市正在跟进……
· 山东省自然资源厅发出了一则通知，表示今年起，要求落实相关政策，或将调整原有的集中供地模式。
· 成都中心城区首次发布了4月底前拟出让的住宅用地明细清单。清单中共35宗住宅类用地，面积合计约1935.6亩，地块涉及天府、高新、锦江、青羊、武侯、龙泉驿、新都、温江、双流、郫县、新津区域。并未说明需集中出让。
· 杭州在1月17日发出了今年第一批次土拍公告，公告中没有使用“集中”二字，使用的是挂牌公告。此前余杭、临平、富阳等多个区域已经明确成熟一批、出让一批，实际上已经趋于常态化供地。
·天津于1月挂牌1宗宅地，这是2021年天津实行“宅地出让两集中”以来，首次单独挂牌的涉宅用地。意味着，天津土地市场“两集中”模式或将退场，重新进入年度常态化持续更新推介。
2023上海会用何种方式进行土拍？
上海，是“集中土拍”落实比较好的城市。
在2022年，上海共举行了4批次集中土拍，115幅地块0流拍。成交金额2839.5亿元，遥遥领先其他城市，同比 2021 年的 2825 亿上涨 0.5%，创下上海近八年涉宅地成交金额新高。
2023年上海将以何种方式演绎“集中土拍”，敬请期待！
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