马老师帮选房
2023/02/04 11:02
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貌似，从春节假期回来后，双集中供地政策会变化的说法就不断在房产圈传播了。
2月2日，流传中《自然资源部办公厅关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，落款时间2022年12月8日，也一度引发猜测，认为取消双集中是提前规划好的。
今天，据有关报道，该《通知》发文对象为各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，故未在第一时间向社会及公众公开。
今天，2月3日，自然资源部回应……不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，……稳定和引导市场预期……。
我想通过这一回应，可以让这件事情尘埃落定了。本文，咱们聊聊这一话题。
推进信息公开
这份《通知》，要求……根据年度供地计划，分批次公开……拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单……原则上不少于3个月，……清单内的地块，……可以一次或多次发布出让公告。
马老师理解为，为了稳定市场预期，自然资源部门需提前给出土拍清单，到正式土拍前不能低于3个月。“推进供应信息公开”……给市场主体充足的时间。
——马老师帮选房，学习笔记
业内有专业人士指出，2022年集中供地……，过于密集……，导致房企拿地的准备工作遇到了很多困难，……导致对于地块的情况掌握不到位，也影响了投资拿地的策略。政策明确了3个月的缓冲期，实际上是希望地块信息为房企和市场所消化。
马老师对这个说法，则持不同观点，双集中供地，实际上是土地足量供应，开发商吃饱吃足，项目之间充分竞争，抑制房价暴涨的思路。通过指导价引导市场定价，整体市场是可控的。
——马老师帮选房，学习笔记
双集中土拍，不同城市不同态度
2021年2月，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。
但事实上，部分城市执行了一年四次或五次的集中供地，也有城市暂停了集中供地。
北京、杭州等城市于2022年纷纷推出五批次集中供地，而南昌则态度不同，希望从“集中供地”城市名单中移除。长沙也官宣今后不再按年度批次推介土地，改为年度常态化更新推介。
不同的城市在执行集中供地中，喜乐并不相同。
就像体制内的人并不觉得工作钳制自由，但是企业主则更看重人身和思想自由一样。
——马老师帮选房，学习笔记
此次《通知》也明确：
要将住宅用地近三年平均完成……住宅建筑面积，作为……下一年度供地……参考。
……凡去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应控制住房用地供应规模。
……未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应……压缩规模直至暂停。
详细清单……包括位置、面积、用途、规划条件、供应方式等信息。在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。推出后未成交地块……纳入后续的详细清单。
这个太对了。
孩子不好好吃饭，不是饭菜不多样，不好吃，而是好吃的太多了。
当饭菜供应合理时候，也就好好吃饭了。
最晚每年3月底前向社会公布当年住宅用地供应计划，要按照“以人定房，以房定地”原则，统筹安排供地。
此前，2022年12月21日，自然资源部党组书记、部长王广华……围绕“稳地价、稳房价、稳预期”，……完善现行住宅用地供应政策，规范住宅用地供应信息公开。
广东省城乡规划院李宇嘉指出……
1.0阶段应对开发商加杠杆炒地，2.0则应对精细化、透明化供地。
政策优化才是本次调整的题中之义。
——马老师帮选房，学习笔记
北京已先行公开今年首批供地清单，昨天马老师发布稿件，已经对本批次地块做了点评。
马老师的学习结论
从文件内容看，双集中供地确实会做一些调整。但信息公布时间，开发商考虑时间都得到了保障。
这既不像之前的蒙着眼睛瞎走的土拍方式，也不像集中供地的暴饮暴食方式。
马老师认为是有进步的。房企是买家，是客户，让客户吃相优雅一些，受尊重一些，还是必要的。
所谓优化，这句标准以后会多有提及“以人定房、以房定地、以销定供”，供地也得讲科学办法了。
市场预期稳定，供应有序，才会更加持久健康。
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