万达从“超越迪士尼”到狂卖文旅资产 王健林在下一盘什么棋？

　　公告称，双方同意，交割后，文旅城仍用万达品牌，其规划、开发和运营仍由万达管控。酒店交割后，管理仍按原合同执行至合同期届满。双方还将在电影等多个领域进一步合作。双方将在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。

　　也就是说万达相当于把自己这些文旅项目和酒店产权打包卖给了融创，但是具体还是万达在运营，这个也在意料之中，毕竟万达在商业地产和酒店管理的运营要比融创在行的多。

　　如果把时间稍微往前翻看，6月30日，作为万达集团开业的第6个重大文化旅游项目，同时也是东北地区唯一的万达城，哈尔滨万达城才正式开业迎客；昆明万达文旅项目也是今年7月4日才签约，短短6天就卖给了融创。

　　我们来看万达近年来的财报：

　　从图表中，我们很明显的看出，万达旗下的租赁及商管和酒店业务的收入和占比都在不断提升，毛利率也是相当可观。而根据最新的数据，万达的非地产业务保持良好的增速，2017年上半年万达商业地产业务收入为563.4亿元，同比增速为11.3%，而租金收入同比增速达到34.3%。

　　种种现象表面，万达在前期一直在打造自己的文旅和酒店帝国，一副要和迪士尼一决雌雄的架势。那么这次万达集团为何要抛售这么多相关资产呢？首富王健林的万达真是“缺钱”了吗？

　　万达为什么要出售文旅和酒店资产？

　　关于这次项目转让，王健林第一时间对外界表示：“转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

　　那么当前的万达资产负债情况是什么样呢？在2016年9月27日，从港交所退市后，万达商业地产的主要融资渠道就剩下发债和银行贷款。

　　据公开信息显示，2015年，万达商业地产在银行间市场共发行2期中期票据，金额为150亿元，在上交所发行2期15公司债，金额为100亿元；2016年，万达商业地产在银行间市场共发行4期中期票据，金额240亿元，在上交所发行6期16公司债，金额250亿元；2017年在银行间市场发行3期中期票据，金额130亿元。

　　万达商业地产此前统计截至2016年末，其金融机构借款待还金额为499亿元。

　　根据公开信息，截至2016年底，万达商业地产货币资金为1002亿元，总资产为7511亿元，负债合计为5278亿元。如果单以看资产负债率，万达商业地产在房地产业内并不算高，截至2017年一季度其资产负债率为70.61%。不过，其有息负债确实在不断攀升。

　　从万达的经营上看，万达广场和万达城这些项目都要烧钱，现金流压力也在增大，还是得靠融资。根据披露的数据显示，万达2014-2016 年间：经营活动现金流净额稳定增长，但是投资性现金流净额却一直维持高位，基本都是在靠融资输血。如果这次出售给融创的项目成交的631.7亿到账的话，其资产负债率将有所下降，这样会让万达的财务状况更加稳健。

　　当前的金融监管政策已经从“去管制”或“轻管制”向“强管制”或“重规范”过渡。虽然房地产依然是支柱产业，但在“房子是用来住的”这一点明确之后，降杠杆的大政策必然会波及到开发商。目前，房地产行业的贷款越来越难。没有了金融弹药的支持，现在挖坑囤地，在很大程度上会埋了自己。负债越多越好、买的资产越多越好的思维，正需要新的思维所代替。王健林此举也是明智之举。

　　王健林的棋局

　　一、向“轻资产”转型

　　在看万达当前的业务情况之前，我们有必要先梳理一下万达成立以来主要的发展阶段：

　　1、1988-1998年：住宅开发阶段，从大连地方性房地产开发企业发展为全国性的房企。

　　2、2000-2006年：住宅+商业阶段，开始发展商业地产，奠定“住宅+商业”战略。

　　3、2007-2014年：商业+文旅阶段，拓展文化旅游业务——万达城。

　　4、2014年至今：轻资产阶段，推行轻资产模式。

　　王健林这两年多来一直在谈万达要从地产向“轻资产”转型。王健林认为首先是全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。王健林称，所有这些业务板块，除网络明年才能整体盈利外，其他板块都有利润。其次，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。