"长期主义者"旭辉定下2650亿元的销售目标 | 财报深响

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2021/03/25 18:04

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3月25日,旭辉控股(集团)有限公司(简称:旭辉)披露了其2020年的销售业绩。过去一年,旭辉的合同销售金额为2310亿元,相较2019年的2006亿元增长15.2%,超额完成既定的2300亿元销售目标。剑指2021年,旭辉将销售目标定为2650亿元,同比增速为15%。

当期,旭辉的营业收入为717.98亿元,相较2019年的564.51亿元增长27.2%;净利润首次突破百亿,达119亿元,同比增长29%;股东权益应占净利润为80.31亿元,较2019年的64.43亿元增长24.7%;股东权益应占核心净利润为80.26亿元,较2019年的69.03亿元增长16.3%。

3月25日下午,旭辉控股管理层召开线上业绩说明会,就公司2020年的表现答疑释惑。旭辉控股CEO林峰表示,2020年,旭辉的销售规模在2019年的基础上,继续保持了有质量的增长,经营稳健。在控制好负债率的基础上,持续提升净资产,加大销售的力度,不断锁定更高比例的预收账款,为隔年的业绩做好了准备。

尽管受到疫情冲击,旭辉依然快速恢复了生产和销售,最终达成了既定的年度业绩目标,销售去化率达70%,在业内保持领先水平。目前,不论从去化率、回款率还是利润率来看,旭辉都保持了有质量的增长。旭辉也重视规模,但是对于质量的追求,要大于对规模的追求,林峰称。

多元化拿地占比超过50%

2020年,旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米,支付权益地价555亿,权益比63%,新增土储重点布局国家级城市群。其中,长三角城市群新增货值616亿,京津冀城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、分别新增货值187亿、134亿、154亿、387亿。年内,旭辉收购了60个新项目的权益,应占土地出让金合共555亿元。2021年1月至2月,旭辉进一步收购了7个新项目权益,应占土地出让金合共49亿元。

从2018年至2020年,旭辉多元化拿地占比不断提升,从11%提升至51%。2020年,旭辉多元化拿地项目的平均销投比超过3倍,为后续的利润实现提供了保障。商业勾地及IP勾地仍是旭辉多元化拿地的主要形式,合计占比55%,一二级联动及收并购则分别占比15%、29%,通过多元化手段获取的地块中,不乏成都、长沙、天津等优质城市。

比如,旭辉曾通过收并购获得了长沙雨花区国悦府项目,对应货值为44.5亿,销投比3.1倍,还曾联动旭辉教育IP,获得天津滨海核心地段项目滨海江来,总货值59.3亿,并在该项目上引进了华师大附属九年一贯制学校,推动板块价值全面提升。

林峰指,旭辉目前的总土储,能够满足未来三年的销售需求。其中,北京是公司现有土储中占比最高的,华北、华中等区域也是土储的大头,且土储质量很高。未来三年,旭辉将坚持多元化拿地比例超过50%,提高投资效率。

努力成为投资级民营房企

2020年至今,旭辉获得12幅商业综合体,大部分紧邻轨道交通沿线,贡献可售货值超465亿,销投比近3倍,高于招拍挂市场。

截至目前,旭辉商业已储备商业综合体30余座,总建筑面积超过237万平方米,其中,在一线城市布局超70万平方米,未来三年预计将实现每年50%的租金收入增长。旭辉将通过持续提升经常性收入,努力成为投资级民营房企。物业企业旭辉永升服务2020年的在管面积突破了1亿平方米,收入、毛利、归母净利润等关键指标同比增幅均超过60%,也已成为物业龙头股。

旭辉有实现高质量、可持续发展的“旭辉之道”,而“旭辉之道”由践行ESG、合作共赢、平台生态和数字赋能组成,旭辉控股董事局主席林中称。

他同时指出,物业业务是旭辉推进“美好生活”的重要环节,物业做好了,品牌提升了,对旭辉的品牌提升有巨大帮助,这也导致旭辉老客户的回头率和重购率一直很高。旭辉是一家坚持长期主义的公司,高度重视践行ESG,将努力成为ESG模范企业。

新增融资平均成本仅4.5%

谈及公司的融资表现,旭辉控股CFO杨欣介绍,2020年,旭辉的新增融资成本为4.5%,境内境外均实现了融资的利率新低。去年5月,旭辉发行了2020年第一期公司债券31.2亿元,3+2年期的利率低至3.8%,创下了旭辉公司债发行历史利率新低。2021年1月,旭辉成功发行4.19亿美元6.5年期优先票据,利率低至4.4%,创下旭辉境外融资最长年期和最低利率。

此外,旭辉在绿色债券、境外银行贷款上也实现了突破。2020年7月,旭辉成功发行5亿美元5.25年期境外绿色债券,利率5.95%,这是旭辉首次发行境外绿色债。2020年旭辉获得境外银行贷款7亿美元,创下旭辉境外银行贷款历史最大规模。

目前,旭辉的平均债务账期达4年,较2019年进一步拉长,而旭辉的财务表现也获得国际评级机构认可。2020年,穆迪将旭辉评级从“Ba3”调升至“Ba2”,联合国际将旭辉长期信用等级由“BB+”上调至“BBB-”。同时,标普、惠誉分别确认了对旭辉“BB”、“BB”的信用评级,重申对旭辉的正面展望评价。

未来五年做好开发主业

林中提及,对于行业未来,旭辉有如下几个判断:

其一,坚持看多中国,看多房地产业,未来二十年,中国的房地产行业仍然会是发展较好的行业;

其二,长效机制下,房地产行业也会出现新特点,进入一个新的发展周期,年度交易额有望突破20万亿。未来十年,房地产行业的年均交易额也有望突破17万亿,因为,房价目前还有5%至8%的年均增长,空间很大;

其三,行业集中度仍在提高,尤其是在“三道红线”等政策管控之下,稳健均衡的头部房企将获得更大的发展空间。

其四,行业竞争,未来都是高手对决,在每一个环节上,都要赢竞争对手一点,在稳健的大前提下,容易诞生千里马,出现黑马企业的机会减少;

其五,市场分化明显,城市分化明显。投资情况要细化到不同城市,不同板块,城市的人口导入、经济发展、产业能力都会起到重要影响;

其六,租赁住宅、城市更新、健康养老将迎来发展的春天,旭辉也会妥善发展这些业务,公司的租赁住宅及养老产业,都将在今年获得更大的发展;

其七,都市圈和城市群是房地产行业,未来发展最为蓬勃的地方。进入新时代,房企要从外因式的增长,转向内涵式的增长,通过提升经营效益来获得增长。

针对上述判断,旭辉也制定了应对之策。具体包含:坚持“区域深耕+战略迂回”;坚持“精益管理,卓越运营”;坚持多元拿地,精准投资,培养自己的商业IP、产业联盟及城市更新能力;坚持用好“望远镜+放大镜”,把握大趋势及结构化、差异化的机会;坚持“领先半步+久久为功”,对政策的领悟要深一点,管理费用降一点,地拿的准一点,每一步比别人多“1%”;坚持“开发+持有”的模式,未来五年,旭辉还将持续做好开发主业;开始做“平台+生态”的生意,做“数字+科技”地产,做“线上+线下”结合的生意。

坚持多条腿走路

旭辉一直积极推进数字化转型,每年投入超亿元进行数字化建设,通过数字赋能实现提效降本、辅助决策、业务赋能、颠覆经营的四大目标,助力管理精益化。其中,线上购房平台“旭客家”上线仅1年,月活跃经纪人就超过了10万,线上成交占比也已达到8.6%。此外,智慧研策系统基于大数据和智慧算法,实现了对于土地价值判断、投资收益分析等深度赋能,提升了旭辉投资研判质量。

数字化转型,是摆在所有地产企业面前的重要问题,旭辉也将积极推进数字化,提升管理颗粒度,同时实现提效降本,辅助决策和为各项业务赋能,林中称。

旭辉坚持多条腿走路,但核心仍是围绕着公司“有质量的发展”这一战略展开。旭辉将持续支持物业业务和长租公寓业务的发展,且不仅限于战略层面。若旭辉永升服务的股价出现人为的、不正常的波动,旭辉一定会进行增持,林中表示。

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