沈城大小事_wtg1
2021/05/06 14:31
如果给2021年上半年土地市场定个结语或提炼个关键词,想必大家与笔者会产生共鸣,那就是土地“两集中”新政的实施。4月1日,《沈阳市2021年度住宅用地供应计划》正式发布,文中明确表示严格执行“两集中”政策。
4月10日,首批供应25宗住宅用地名单出炉,“两集中”正式落地,其余两次分别将在7月与10月供应入市。
也就是说,4月30日这场“地权之争”,既是房企洗牌的开始,也是上半年沈阳土地市场的收官之战。除了供地模式发生变化外,从官方公示的竞拍文件中可看出,在地价核算、建设进度限制及配建层面,相对前期有了明显的变化,11宗地块强制要求配建租赁住房,12宗地块要求无偿代建(包括学校、公园、道路等)。
可以看出,“两集中”的出台不仅促使市场格局生变,同时也是将城市更新与房地产市场紧密结合起来,真正意义上实现“与城市共新生”!
市场“两极效应”综合证
土地“两集中”的实施,让市场告别“先拍次地,后拍好地”、“饥饿营销”等方式。好地块可能“创历史”,条件不好的地块很可能流拍或终止交易,投入收不回来。首批供应土地中有3宗地块终止交易,印证了笔者之前的猜想。
此次在参拍房企的数量上,有的地块吸引了近40家房企竞拍,而有的地块则“门庭罗雀”。好的地块大家都想要,与企业自身布局有悖的,必然会选择放弃。在报名参拍的房企中,某品牌房企参与11宗地块竞拍,彰显出其强大的资金运营能力与深耕市场的决心。
从区域上看,浑南与沈北推出的地块吸纳了多家房企参拍,热度居高不降,包括首府新区和三台子板块在内,整体形成了南北“两极热”,东西冷的态势。
沈阳土拍规则“变革”
首批集中拍地与之前呈现除了两大不同特点:一是无偿代建要求增多,尤其是5%无偿代建租赁房的出现,是供应端迎合“加快租赁住房建设”政策的有意而为之;
二是土拍条件由“限价”增加到“四限(限价、限建、限售、限收)”,严格意义上来看是进一步收紧。
下面,笔者针对地价算法与相关规划建设限制进行了简单的梳理,分享给大家。
地价计算公式新定义
净地成交总价=租赁住房土地价款+其余部分土地价款
1
1. 租赁住房土地价款=单价*租赁住房建面
单价>成交楼面单价时,单价=成交楼面单价;
单价<成交楼面单价时,单价=(成本楼面单价+成交楼面单价*28%);
成本楼面单价=相关部门制定;成交楼面单价=土地成交价;
租赁住房建面=(地块出让面积*容积率上限*住宅比例下限)*5%
住宅比例下限= 1-商业比例上限;
2
2. 其余部分土地价款=成交楼面单价*其余住房建面
其余部分土地价款=成交楼面单价*其余住房建面
其余部分土地价款=成交楼面单价*其余住房建面
其余住房建面=地块出让面积*容积率上限*(1-住宅比例下限*5% ),
住宅比例下限= 1-商业比例上限;
综合楼面地价=净地成交总价/可售建筑面积
规划建设三个限制条件
限制主体项目建设规模施工许可手续比例10%,待收到区政府代(竞)建项目开工通知后,接触限制施工许可。
限售住宅部分的比例,10%,待收到区政府书面达标通知后解除限售。
限制联合验收比例,10%,待代(竞)建项目验收后接触限制验收。
“7宗最”献给2021上半场,华润置地“三枪拍案”
2021年上半年,沈阳共出让经营性土地25宗,总占地面积207万平,总出让金额213亿元,平均楼面价5359元/建筑平方米,同比上涨17.2%,平均溢价率10.34%,同比去年减少了10个百分点。
配建面积最大、容积率最低的地块——创新路南-1
4月30日,沈阳首批22宗集中土地顺利出让,戏剧性接连上演,最吸睛的莫过于华润置地以顶价7120元/建筑平方米,总价15.3亿元竞得的创新路南-1地块,要求地块外基础道路建设260万平,配建面积创历史,同时容积率也是最低的一宗。
成交单价最高的地块——辽宁出版集团
2月23日,辽宁出版集团地块公开拍卖,10家参拍房企进行了42轮竞价,最终沈阳华润润家养老服务公司以最高限价9020元/建筑平方米,总价约4.92亿元,无偿移交政府地块外教育设施面积6.6万平方米竞得该地块。
成交总价最高的地块——三台子二、三号地
作为唯一一宗在配件条件中提及“必须引进大型连锁零售超市”的三台子二、三地块顺利出让,华润置地以顶价8260元/建筑平方米,总价约26亿元竞得该地块归属权,顺势成为2021年上半年沈阳经营性土地出让总价最高的地块。
成交面积最大的地块——全运路南304国道西-1
4月30日,万科以底价5650元/建筑平方米,总价约20.9亿元竞得该地块归属权,总占地面积为184661.64平,顺势成为2021年上半年占面最大的地块。
竞地最多的房企——华润置地、万科、保利
在上半年出让的25宗地块中,华润置地、万科与保利各竞得3宗地块,并列于房企拿地宗数榜首位。
华润置地竞地总面积约29万平,总金额46.2亿元;万科竞地总面积32.4万平,总金额34.1亿元;保利竞地总面积25.6万平,总金额31.4亿元。
溢价率最高的地块——中央大街东雪松路北
如果说沈阳首批集中拍卖会上的“黑马”,那肯定要算上万锦一个。时隔3年后,成功竞地且创造上半年溢价率最高,中央大街东雪松路北地块以顶价2920元/建筑平方米,总价4.3亿元出让,溢价率为20.2%。同时,也是万锦首进苏家屯,未来产品值得期待。
戏剧性最浓的地块——高官台街东-3
一直被看好的沈河区高官台街东-3地块,4月30日拍卖当天上演了一出好戏,报名参拍的房企有华润置地、保利、万科及龙湖四家品牌大开。
最终结果却出现冷门,保利举牌一次,以底价7980元/建筑平方米竞得,这让众人很意外,其他三家房企制造的紧张气氛瞬间消失了。观众们是猜到了开头,却没猜到结局。
下面是小编精心整理的一份表格
其中包含大家最想了解的未来房价预判
下面,笔者对2021年上半年房企拿地情况进行了简单梳理,请查收。
2021年上半年房企竞拍经营性土地信息汇总
END
更多详情请参见2021年《沈城楼市报》
第16期专题
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