合肥首批学区房指导价将公布!网友希望:栢悦公馆3.6万/㎡、书香门第2.8万/㎡

第一楼市公众号

09/16 00:59

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合肥首批学区房指导价要公布了。

有网友希望:栢悦公馆回到3.6万/㎡、书香门第2.8万/㎡。

PART 壹

合肥首批学区房指导价将公布

关于合肥学区房指导价,今天网上又出现了几则消息:

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来源:微博@话说合肥楼市

1、首批16家学区二手房指导价,可能在国庆节之前出来;

2、网传政务区柏悦公馆3.6/㎡,滨湖区书香门第2.8/㎡。

当然,消息是网友猜测的,具体还是以官方通知为准。

我们根据网友所希望的,栢悦公馆真的会回到3.6/㎡,书香门第回到2.8/㎡吗?

来源:摄图网

对于这种情况,网上也是众说纷纭:

有人表示:也不算腰斩,行情没启动前比这要便宜

有人表示:房东有可能捆绑销售,比如房子总价500万,房子300万,字画200万,画可以单买。

还有人表示:政策好,栢悦公馆、书香门第等就应该是这个价...

这两个小区分别作为政务、滨湖的代表,房价如何走,对整个区域都有着至关重要的影响。

根据安居客数据,栢悦公馆目前均价49828元/㎡,2020年9月均价43155元/㎡、2019年9月均价34659元/㎡。

若指导价参考2年前的均价来执行,不是没有可能回到3.4-3.6万/㎡左右。

再看书香门第,也是同样的情况。

目前书香门第东西区均价在4.8万上下,2020年9月在3.2万/㎡,2019年9月则在2.6万/㎡。

按照网友希望的打7折,实际上比今天传出的2.8万/㎡,价格要高上不少。

市场现实行情中,近日书香门第出现了不少降价出售的房源。

西区一套92㎡的三房,总价降到280万,高楼层,单价仅需3万/㎡。

再看小区在链家的同类型挂牌房源,基本在360万甚至400万+,单价高达4万/㎡左右。

我咨询了中介成交情况,最近的一次成交价在360万。

虽说房东最后经历了“涨回330万”→“又降回317万”的过程,但不可否认的是,现在诚心卖的,基本价格都压到了3.5万以下。

PART 贰

合肥各区最新房价曝光

本站盘点了首批16个学区二手房2019-2021年价格变化,网友希望会打7折左右。

根据网友猜测,本站也做了一些价格折扣,数据来源于二手房平台,或有所出入,具体还是以后期的官方公布为准。

1

滨湖区

滨湖区首批执行指导价的是:46中+师范附小学区房

双本部学区房有11家,通过数据可以看到,除了滨湖家园回迁小区,其他现在的挂牌价,基本在4万+。

文华阁、书香门第等一些炒作过热的小区,更是将近5万/㎡。

不过对比前两年可以发现,大多数小区价格在2.3-3万/㎡。

若指导价执行,初步猜测会压到这个标准。

另外,还有不少网友建议,应该将46中中山路校区、南宁路校区也列入学区房指导价范围。

但我个人认为,政策的连带效应是非常有力的,滨湖即使不列入这些小区,但在双本部学区房带动下,价格也会下探。

举个简单的例子,文华阁只卖3万以下了,万科蓝山、万科城还会卖3万+吗?

2

政务区

政务区首批执行指导价的是:五十中学新校(天鹅湖校区)+奥体小学/翠庭园小学学区房。

虽西园南+50中新不在首批内,但我还是放一起说了,一共31个小区。

从数据来看,政务区可谓遍地是学区房,价格一直以来也非常坚挺。天鹅湖板块均价41513元/㎡,全市所有板块中唯一破4万/㎡。

来源:中信评估

匡河一带的小区,近1年来涨幅还是很明显的,如九重锦、国贸天琴湾等等。

若指导价执行,很多小区价格会被重新打回3万以下吗?

3

庐阳区

庐阳首批执行指导价的是:

第四十五中学六安路校区+南门小学(本部)/六安路小学
第四十二中学+南门小学(本部)/红星路小学(本部)/六安路小学
第四十五中学森林城校区+南门小学森林城校区

少了45中+安庆路三小,但多了45中+南小森林城校区,共统计79个小区。

了解实情的应该知道,若不是超过5万的不能显示,现在庐阳很多学区房均价,或许会在5万+、6万+。

如果指导价给压到了3.5万以下,对于投资客来说,无疑当头一棒。

首批执行的还加了45中森林城校区,虽说学校实力一般,但价格涨幅丝毫不弱于庐阳第一梯队。

相较于其它板块,该板块均价几乎是被该万科森立公园等二手房拉起来的,典型的一个小区带动一个板块,所以均价并不符合该学区的实际成交均价。

最近这段时间,相信有人看到了万科3万、2.9万出售的案例。

别急,还有下降空间。

4

蜀山区

蜀山区首批执行的是:

五十中学东校(西园校区)+西园新村小学北校(西园校区)

五十中学西校(贵池路校区、合作化路校区)+安居苑小学(安居苑校区)/安居苑小学(天鹅花园校区)

据数据统计,共27个小区。

蜀山区热门学区房如通和易居同辉,贝壳上挂牌基本都在4.5万/㎡以上,小户型接近5万/㎡,中介内网还有挂价6万+的。

还有求实领势学府,小户型也都是逼近5万/㎡,一般户型也差不多在4万/㎡左右及以上。

如果按照一两年前的价格执行,预计会打6折,甚至5折。

果然有句话说的对:爬的越高,摔的越惨。

5

经开区

经开区首批执行的是:

一六八玫瑰园学校初中部/小学部

一六八玫瑰园学校南校区初中部/小学部

据数据统计,共33个小区。

经开学区房借势飞快上涨的就是近一年时间,在这后半年买入的,现在基本是高位当了“接盘侠”。

别看小区目前部分房源挂牌价仍然非常高,在“取消直升”+“二手房指导价政策”双重威压下,很多挂4万+的挂牌价,业主要么不真心卖,要么就是死扛。

真心出售的、投资客,都会选择悄默声儿的套现跑路。

毕竟,当指导价出来后,这样的房源可能真的会打6-7折,重新降到2.5-2.8万左右。

自取消直升消息出来以后,降价、急售的房源信息,可出现了不少。在二手房指导价政策出来以后,消息似乎更多了。

据微博博主爆料,168东校学区房,不少降了。

来源:微博@合房研究所

5

高新区

高新区首批执行的是:科大附中高新中学+梦园小学教育集团天柱路学校/桂花园学校教育集团桂园校区

据数据统计,共27个小区。

可以发现,在科大附中高新中学未来之前,一批小区售价多在1.4-1.6万之间。

1年前,很多小区涨到2万+。

如今,政策已来,预测应该会回到1年前的价格,比较合理。

6

包河区

与指导价消息一并出来的,是包河48中+屯小纳入限购范围,并作为首批学区房执行。

根据统计,共15个小区。

看了现如今3万+、4万+的挂牌,你或许会明白为何要纳入限购了。

而在一两年前,这些小区价格还是在2万上下。

指导价政策下,猜测会将这批小区价格重新打回2万左右。

7

瑶海区

瑶海区38中+和平小学,也是同样的道理,在一些投资客的恶意炒作下,以保利熙悦府、鼎元府邸为首的学区房,房价飞速上涨。

根据统计,共17个小区。

将时间拉回1年前,这批学区房价格基本没超过2万,且2019-2020年间,涨幅也非常微弱。

现如今,挂牌2.5万+、3万+的却比比皆是。

房价泡沫,终将被指导价击碎。

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